Ali je nakup nepremičnine za naložbo smiseln in donosen?
V tem članku bom z vami delila nekaj nasvetov, kako izračunati, ali se vam nakup nepremičnine kot naložbe izplača in v kakšnem času se vam naložba povrne.
Članek je namenjen nakupu nepremičnin, ki jih kupijo fizične osebe, saj pri pravnih osebah velja drugačna obdavčitev.
Pogosto namreč opažamo, da stranke najemnino pomnožijo z dvanajstimi meseci in rezultat delijo s ceno nepremičnine, kar je povsem neustrezen izračun.
S tem namreč zanemarijo vse stroške, ki nastanejo v zvezi z lastništvom in oddajanjem nepremičnine.
Nakup nepremičnine je še vedno varna in stabilna naložba, vendar z majhno donosnostjo. Slabost je tudi ta, da ne morete prodati npr. 10 odstotkov nepremičnine, če nujno potrebujete denar. Če se odločite za prodajo celote, pa prodaja morda ne bo stekla hitro.
V primerjavi z drugimi razvitimi evropskimi državami smo v Sloveniji med vodilnimi po deležu lastniških nepremičnin, najemi pa so drugod precej bolj razširjeni. Veliko posameznikov se od lastne nepremičnine težko loči, saj jo je morda gradil sam ali vanjo vložil veliko truda, zraven tega smo na lastne nepremičnine precej navezani.
Ali je razlog za to psihološki? Morda. Veliko ljudi pri najemu čuti, da “nič nimajo” ali “nič niso ustvarili”, medtem ko z lastništvom nepremičnine pogosto dokazujemo svoj status in ponos. Ta je še toliko večji, če lahko kupimo dodatno nepremičnino, ki jo oddajamo v najem, jo nekoč podarimo potomcem in podobno.
V prvi vrsti je torej pomemben naš namen. Če kupujemo nepremičnino, ki jo bomo nekoč podarili svojim otrokom, je smiselnost nakupa drugačna, kot če kupujemo nepremičnino izključno za namen oddajanja in ustvarjanja dodatnega zaslužka.
Primer
Kupimo stanovanje na relativno dobri lokaciji, v velikosti 100 m², in zanj odštejemo 200.000 €. Prenova ni potrebna.
Dosežemo najemnino v višini 800 €, kar pomeni 9.600 € letno.
V skladu z Zakonom o dohodnini moramo plačati 25 % dohodnine. Od bruto najemnine lahko odštejemo 10 % normiranih stroškov vzdrževanja premoženja.
Bruto znesek najemnine: 9.600 €
Normirani stroški: 960 €
Davčna osnova (90 %): 8.640 €
Akontacija dohodnine (25 %): 2.160 €
Neto – ostane najemodajalcu: 7.440 €
Poleg davka imamo še:
- Zavarovanje nepremičnine v višini 200 € letno
- Stroški investicijskega vzdrževanja (manjša popravila) v višini 600 € letno (se razlikujejo glede na dejanske stroške vzdrževanja, popravila, nakup strojev itd.))
- Strošek odmere NUSZ v višini 100 € letno
- Morebiten davek na premoženje v višini 150 € letno
Upoštevane so pavšalne okvirne vrednosti, ni pa upoštevan naš čas, ki ga v to vložimo.
Lastniku po tem izračunu ostane 6.390 € letno.
Če ta znesek delimo z nakupno ceno, se nam investicija povrne v 31,29 letih.
S tem nakupom in doseženo najemnino smo dosegli 3,19 % letni donos.
Izračun je narejen ob predpostavki, da za nepremičnino nismo najeli posojila in smo imeli lastna sredstva, prav tako niso upoštevani učinki inflacije.
Donosnost
Pričakovani donos se od doseženega skoraj vedno razlikuje, saj je verjetnost, da smo na kakšen strošek pri izračunu pozabili, velika. Pojavijo se lahko tudi nepričakovani visoki izredni stroški, sprememba zakonodaje – obdavčitve in podobno.
V povprečju dosegajo stanovanja letni donos med 3-5 %. Poleg donosa je potrebno upoštevati še likvidnost. Stanovanja bi sama štela na kratek rok kot slabo likvidna.
Ob nagli prodaji se lahko hitro zgodi prodaja z izgubo (odvisno od stanja na nepremičninskem trgu), lahko ne dobimo najemnikov za želeno ceno, lahko je so naši najemniki neplačniki in jih ne moramo izseliti…
Seveda pa je vsak nakup potrebno obravnavati individualno, saj se izračuni razlikujejo glede na vrsto nepremičnine, lokacijo, način oddajanja, težave, ki se pojavijo in podobno.
Naložba v nepremičnino je torej varna, zadovoljivo donosna, a slabše likvidna.
Če imate dodatna vprašanja glede vaše nepremičnine smo vam na voljo na info@pro-nobis.si.
Opozorilo: Informacije v članku ne predstavljajo konkretnega pravnega nasveta in so zgolj informativne narave. Vsako konkretno zadevo je potrebno preučiti in se seznaniti z vsemi dejstvi in okoliščinami. Prav tako je možno, da se je od objave do trenutka, ko članek berete spremenila zakonodaja. Zato vas vabimo, da nas, v kolikor potrebujete konkreten pravni nasvet, kontaktirate tukaj ali na info@pro-nobis.si.
