POSTOPEK NAKUPA KMETIJSKEGA ZEMLJIŠČA

Kako kupiti kmetijsko ali gozdno zemljišče 

 

Nakup kmetijskega ali gozdnega zemljišča v Sloveniji je postopek, ki vključuje več korakov in upoštevanje določenih zakonskih omejitev. V tem članku bomo predstavili ključne korake in pomembne vidike, ki jih je treba upoštevati pri nakupu tovrstnih zemljišč, vključno z obravnavo predkupnih pravic, pridobivanjem dovoljenj ter finančnimi in pravnimi vidiki.

Posebnosti pri nakupu in prodaji kmetijskih ter gozdnih zemljišč v Sloveniji

Nakup in prodaja kmetijskih ter gozdnih zemljišč v Sloveniji zahteva spoštovanje posebnih zakonskih določil, ki presegajo običajna pravila za promet z nepremičninami. Ta določila so urejena z Zakonom o kmetijskih zemljiščih (ZKZ) in Zakonom o gozdovih (ZG). Glavni namen teh zakonov je varstvo kmetijskih površin in gozdov ter zagotavljanje njihovega trajnostnega upravljanja.

Prvi korak je opredelitev namenske rabe zemljišča. To informacijo pridobimo iz lokacijske informacije, ki jo naročimo na občini, kjer zemljišče leži.

Postopek prodaje kmetijskih zemljišč

 

1. Objavljanje ponudbe

Prodajalec mora ponudbo za prodajo kmetijskega zemljišča, kmetije ali gozda vložiti na pristojno upravno enoto.

Ta enota nato objavi ponudbo na fizični in elektronski oglasni deski. Postopek je zasnovan tako, da zagotavlja preglednost in pravičnost pri prodaji zemljišč.

Povezava do vloge – ponudba za prodajo kmetijskega zemljišča.

Povezava do oglasne deske. Potrebno je izbrati vrsto objave – ponudba za kmetijsko zemljišče, pristojno UE in poiskati.

2. Sprejem ponudbe

Kupec mora svojo pisno izjavo o sprejemu ponudbe poslati  upravni enoti v roku 15 dni od objave ponudbe. Ko kupec ponudbo sprejme, ta zavezuje do te mere, da prodajalec zemljišča ne more prodati nekomu, ki ponudbe ni sprejel.

Če nihče ne sprejme ponudbe v tem roku, mora prodajalec, če želi zemljišče še vedno prodati, ponudbo ponovno objaviti.

Povezava do izjave za sprejem ponudbe.

3. Sklenitev prodajne pogodbe

Prodajalec in kupec nato skleneta prodajno pogodbo, ki mora biti identična objavljeni ponudbi glede cene in predmeta prodaje. Če pogodba ne ustreza ponudbi, upravna enota pravnega posla ne bo odobrila.

Pogodbo je načeloma potrebno priložiti vlogi za odobritev pravnega posla. Če kupec pogodbe nima, lahko vlogo kljub temu vloži, saj  22. členu ZKZ  narekuje, da je vloga popolna tudi, če kupoprodajna pogodba ni priložena – velja ob predpostavki, da je gre za kupca, ki je v roku sprejel ponudbo za nakup zemljišča.  Pogodba je namreč sklenjena že s sporazumom o bistvenih sestavinah pogodbe, kar sta cena in predmet – ko ponudnik prejme izjavo kupca z najboljšim vrstnim redom. 

Kaj če lastnik pogodbe ne želi podpisati?

V primeru, da prodajalec s sprejemnikom ponudbe, ki ima torej po vrstnem redu najmočnejšo pravico, tudi kasneje ne želi skleniti prodajne pogodbe (pa jo je UE odobrila), lahko kupec vloži tožbo na sklenitev pogodbe. Kot smo že zapisali, je pogodba že sklenjena, tožbeni zahtevek je ugotovitveni zahtevek od sodišča, da ugotovi, da je med njima pogodba sklenjena z vsebino, ki izhaja in ponudbe in sprejema ponudbe. Dobro je, če zahtevamo še začasno prepoved odtujitve in obremenitve na spornem zemljišču.

4. Odobritev pravnega posla

Po sklenitvi pogodbe mora biti vloga za odobritev pravnega posla vložena na upravni enoti v roku 30 dni od izteka roka za sprejem ponudbe. Upravna enota nato izda odločbo o odobritvi ali zavrnitvi pravnega posla, odločba se izda tudi v primerih kadar odobritev pravnega posla ni potrebna. Če vloga ni posredovana v roku, je potrebno ponudbo za prodajo ponoviti.

Kdaj pa odobritev pravnega posla ni potrebna?
(19. člen ZKZ)
  • v okviru agrarnih operacij (menjava kmetijskih zemljišč, melioracija, komasacija ipd.);
  • med zakoncema oziroma zunajzakonskima partnerjema, lastnikom in njegovim zakonitim dedičem,
  • med solastniki, kadar pogodbo sklepajo vsi solastniki,
  • na podlagi darilne pogodbe, pogodbe o dosmrtnem preživljanju, pogodbe o preužitku, darila za primer smrti in izročilne pogodbe,
  • če gre za kmetijsko zemljišče, površine do 1000 m2, na katerem stoji manj zahteven ali zahteven objekt, ki ima izdano pravnomočno dovoljenje za gradnjo,
  • če gre za kmetijsko zemljišče oziroma gozd s površino manjšo kot 200 m2 in če ta površina predstavlja manj kot 5 odstotkov zemljiške parcele,
  • če gre za pogodbo o nakupu kmetijskega zemljišča z državo ali občino za gradnjo objektov komunalne infrastrukture in cest ali za kmetijsko zemljišče z že zgrajeno državno oziroma občinsko cesto,
  • na podlagi pogodbe o menjavi kmetijskega zemljišča, ki je v lasti lokalne skupnosti, za stavbno zemljišče,
  • na podlagi pogodbe o nakupu kmetijskega zemljišča, namenjenega gradnji objekta, ki je načrtovan z občinskim podrobnim prostorskim načrtom.

Povezava do vloge za odobritev pravnega posla.

Predkupne pravice pri nakupu kmetijskih zemljišč

Pri prodaji kmetijskih zemljišč imajo predkupno pravico določene osebe v vrstnem redu, ki ga določa 23. člen ZKZ:

  1. Solastniki zemljišča
  2. Kmetje, katerih zemljišča mejijo na prodajano zemljišče (t.i. kmet mejaš)
  3. Zakupniki zemljišča
  4. Kmetje s statusom kmeta
  5. Kmetijske organizacije in samostojni podjetniki, ki zemljišče potrebujejo za kmetijsko ali gozdarsko dejavnost
  6. Sklad kmetijskih zemljišč in gozdov Republike Slovenije
Prednostni vrstni red znotraj skupin

Če je v eni skupini več predkupnih upravičencev, se prednost določi glede na:

  • Status kmeta, ki mu kmetijska dejavnost predstavlja glavno ali edino dejavnost
  • Kmeta, ki sam obdeluje zemljišče
  • Osebo, ki jo določi prodajalec

Posebna pravila za promet z gozdnimi zemljišči

Pri prodaji gozdnih zemljišč imajo predkupno pravico:

  1. Republika Slovenija za varovalne gozdove ali gozdove s posebnim namenom
  2. Lokalna skupnost za gozdove s posebnim namenom
  3. Lastniki zemljišč, ki mejijo na gozd, ki se prodaja
  4. Lastniki gozdov, ki so najbližje gozdu, ki se prodaja

5. Kmetijska in gozdna namenska raba

Če imamo zemljišče, ki ima obe namenski rabi in je večji delež kmetijskega, se pri uveljavljanju predkupne pravice uporablja ZKZ, razen če ima predkupno pravico Republika Slovenija.

Če se prodaja več parcel mešane namenske rabe in je odstotek kmetijske namenske rabe vsaj 20% skupne površine, se prav tako uporablja ZKZ, razen če ima predkupno pravico Republika Slovenija.

6. Postopek prometa z zaščiteno kmetijo

Status zaščitene kmetije je bil do aprila 2022 pomemben pri pravnih poslih. S sprejetjem novele ZKZ-G pa so omejitve pri prometu z zaščitenimi kmetijami odpravljene. Status zaščitene kmetije se še vedno preverja v postopku dedovanja za preprečevanje drobitve kmetij.

7. Promet z darilnimi pogodbami

Darilna pogodba za kmetijska zemljišča je možna le med določenimi sorodniki in osebami z določenim statusom. Pri sklepanju darilne pogodbe ni treba objaviti ponudbe in zbirati ponudb na upravni enoti, vložiti pa je potrebno vlogo, da odobritev pravnega posla ni potrebna.

S kom lahko lastnik zemljišča sklene pogodbo?
  • zakoncem oziroma zunajzakonskim partnerjem, otroci oziroma posvojenci, starši oziroma posvojitelji, brati oziroma sestrami, nečaki oziroma nečakinjami in vnuki oziroma vnukinjami,

  • zetom, snaho oziroma zunajzakonskim partnerjem otroka ali posvojenca, če so člani iste kmetije;

  • nosilcem kmetije, ki je nosilec kmetije v skladu z zakonom, ki ureja kmetijstvo, in je pridobil sredstva iz programa razvoja podeželja kot mladi prevzemnik kmetije, če od prevzema kmetije ni minilo več kot pet let;

  • lokalno skupnostjo ali državo.

V primeru sklenitve darilne pogodbe ni potrebno izvesti postopka objave in zbiranja ponudb na upravni enoti. Po sklenitvi pravnega posla upravna enota z odločbo zgolj ugotovi, da je darilna pogodba sklenjena med osebami, ki jim ZKZ to dovoljuje.

8. Davčni vidik pri prometu z zemljišči

Nakup ali prodaja nepremičnine se obdavči z 2-odstotno davčno stopnjo po Zakonu o davku na promet nepremičnin. Darilne pogodbe za nepremičnine se obdavčujejo po Zakonu o davku na dediščine in darila, z določenimi izjemami za prenos med bližnjimi sorodniki.

Doleti vas pa lahko tudi davek na kapitalski dobiček.

Nakup in prodaja kmetijskih ter gozdnih zemljišč v Sloveniji je zapleten proces, ki zahteva dobro poznavanje posebnih zakonodajnih določb in postopkov. Namen teh pravil je zagotoviti trajnostno upravljanje z zemljišči in varstvo kmetijskih ter gozdnih površin, kar je ključno za ohranjanje naravnega okolja in podeželja.

 

Če imate dodatna vprašanja glede prometa s kmetijskimi zemljišči ali pri tem potrebujete pomoč, smo vam na voljo na info@pro-nobis.si. 

 

Opozorilo: Informacije v članku ne predstavljajo konkretnega pravnega nasveta in so zgolj informativne narave. Vsako konkretno zadevo je potrebno preučiti in se seznaniti z vsemi dejstvi in okoliščinami. Prav tako je možno, da se je od objave do trenutka, ko članek berete spremenila zakonodaja. Zato vas vabimo, da nas, v kolikor potrebujete konkreten pravni nasvet, kontaktirate tukaj ali na info@pro-nobis.si.